Le choix du type de crédit immobilier est une étape cruciale dans la réalisation d’un projet d’achat ou de construction, et dont la pertinence est souvent déterminante pour la concrétisation du projet. Il existe en effet un grand nombre de types de prêt immobilier, dont les conditions et les modalités diffèrent. Voici donc un résumé des grandes catégories d’emprunts immobiliers.
- Sommaire :
- PTZ Plus (prêts à taux zero)
- Définition du PTZ+
- Principe global
- Conditions de financement
- Durée de remboursement
- Prêt Action Logement (1% Logement)
- Définition
- Principe global
- Conditions de financement
- Modalités
- Prêt Epargne Logement
- Définition du PEL
- Modalités
- Prêt Relais
- Définition du PEL
- Principe de fonctionnement
- Calcul du prêt relais
- Prêt Palier ou Lissé
- Définition du Prêt
- Fonctionnement avec un seul Prêt
- Fonctionnement avec un deux Prêt
- Avantages et Inconvénients
- Montage de plusieurs crédits
PTZ Plus ou PRÊT A TAUX ZÉRO
Définition du PTZ plus
Le prêt à taux zéro renforcé ou PTZ+ est entré en vigueur au 1er janvier 2011. Il se caractérise par une absence totale de taux d’intérêt pour tout achat d’une résidence principale, et ce, quelque soit les revenus du foyer.
La création d’un tel dispositif repose sur la promesse faite par Nicolas Sarkozy de permettre au plus grand nombre de français d’accéder à la propriété. Il répond également à un objectif de dynamisation de la construction immobilière, de développement des constructions respectueuses de l’environnement et de restauration des logements anciens.
Principe global
Bien que le PTZ+ soit accessible à l’ensemble des citoyens sans condition de ressources, son accès reste soumis à un certain nombre de critères. Seuls les primo-accédants, c’est-à-dire les personnes n’étant pas propriétaire ou ne l’ayant pas été au cours des deux dernières années peuvent tout d’abord y prétendre.
Le montant finançable par le biais du PTZ+ ne correspond pas, la plupart du temps, au montant global de l’opération financière mais dépend d’un certain nombre de critères tels que le caractère neuf ou ancien du logement, son lieu de construction ainsi que ses performances énergétiques.
Conditions de financement PTZ plus
Les montants finançables par le biais du prêt à taux zéro renforcé sont de l’ordre de :
Concernant les logements neufs :
– entre 156 000 euros et 359 000 euros pour les logements de la zone A
– entre 117 000 euros et 269 000 euros pour les logements de la zone B1
– entre 86 000 euros et 198 000 euros pour les logements de la zone B2
– entre 79 000 euros et 182 000 euros pour les logements de la zone C
Concernant les logements anciens :
– entre 124 000 euros et 285 000 euros pour les logements de la zone A
– entre 83 000 euros et 214000 euros pour les logements de la zone B1
– entre 86 000 euros et 198 000 euros pour les logements de la zone B2
– entre 79 000 euros et 182 000 euros pour les logements de la zone C
Enfin, le pourcentage entrant dans le cadre du PTZ+ évolue selon les critères suivants :
Durée de remboursement
Les prêts accordés par le biais du PTZ+ peuvent s’échelonner sur 5 à 30 ans. Là encore, des critères précis existent et sont fonction des ressources du foyer et des caractéristiques du logement.
PRET ACTON LOGEMENT : LE 1% LOGEMENT
Définition du prêt action logement
Le prêt 1% logement est également appelé Participation des Entreprise à l’Effort de Construction (PEEC), il fut instauré en 1953 pour répondre à la pénurie de logements à la suite de la seconde guerre mondiale.
Il s’agissait à l’époque, d’une obligation des entreprises non agricoles, de consacrer 1% de leur chiffre d’affaire au financement des logements de leurs salariés. Aujourd’hui, et depuis 2006, seules les entreprises de plus de 20 salariés sont soumises à cette obligation.
Principe de fonctionnement
Le taux de participation des entreprises s’établit aujourd’hui à 0.95%, dont 0.50% sont reversés au fond national d’aide au logement (FNAL). Les entreprises restent libres d’accorder leur aide aux salariés (à hauteur de 0.45% du montant total des salaires bruts de l’année précédente) mais la plupart opte pour le versement au Comité Interprofessionnel du Logement (CIL) ou à la Chambre de Commerce et d’Industrie (CCI) qui se chargent de conseiller les salariés.
Le dispositif du 1% logement permet de bénéficier du prêt d’accession à la propriété, finançant les achats de logements neufs ou anciens (avec ou sans travaux). Son taux d’intérêt est de 1.5 % hors assurance.
Conditions de financement
Le prêt 1% logement est un emprunt qui intervient en complément d’un autre crédit immobilier, il ne peut dépasser 50% du montant total financé (achat ou travaux), sauf dans le cas de revenus inférieurs au plafond du PAS.
Concernant la zone 1 (Paris, villes nouvelles et zones urbanisées d’Ile-de-France), le financement est au minimum de 9 600 euros et au maximum de 17 600 euros.
Concernant la zone 2 (le reste de l’Ile-de-France et les communes de plus de 100.000 habitants), le montant varie entre 8 000 euros et 14 400 euros.
Concernant la zone 3 (reste du territoire), les montants oscillent entre 6 400 euros et 11 200 euros.
Un complément de prêt est possible en fonction des revenus du foyer :
– Ressources inférieures ou égales au plafond du PAS : 4 800 euros
– Ressources comprises entre 100% et 170% du plafond du PAS : 3 200 euros
– Ressources supérieures au plafond : 1 600 euros
Modalités
Lorsque les deux membres du foyer travaillent dans des entreprises assujetties au 1% logement, ils peuvent tous deux en faire la demande, cependant, le cumul des deux prêts ne pourra dépasser 50% du montant total de l’opération.
La durée de remboursement est fixée à 20 ans au maximum, dans les faits, la plupart des établissements bancaires proposent une durée de 15 ans.
Le cas des grandes entreprises
Les grandes entreprises disposent généralement d’un responsable dédié au 1% logement. Il est donc l’interlocuteur direct du salarié souhaitant profiter du financement d’une part de son crédit immobilier par son entreprise. Certaines exigent des conditions d’ancienneté mais restent libres d’accéder à la demande du salarié ou de la refuser.
PRÊT ÉPARGNE LOGEMENT
Définition du prêt épargne logement
Le prêt épargne logement fut créé en 1965. Il comporte un temps d’épargne en vue d’un futur achat immobilier puis un temps de souscription d’un prêt immobilier et enfin son remboursement.
Les conditions d’octroi de l’emprunt immobilier sont fixées dés l’ouverture du plan épargne et ne pourront être modifiées par la suite.
Modalités de financement
Depuis le 1er mars 2011, le taux d’épargne des plans épargne logement a été fixé à 2.50% non révisable. La durée minimale d’épargne nécessaire à l’octroi d’un prêt est de 4 ans, et de 10 ans au maximum (au-delà, tout nouveau versement est interdit, les droits ouverts au prêt ainsi que le montant des primes sont bloqués, les intérêts continuent toutefois de courir).
Seuls les achats de résidences principales peuvent bénéficier d’un prêt épargne logement.
PRET RELAIS
Définition du prêt relais
Le prêt relai se destine aux particuliers propriétaires d’un premier bien immobilier qu’ils souhaitent vendre pour en acquérir un autre. Le dispositif permet de ne pas attendre la vente du premier bien pour acheter le second : concrètement, la banque avance donc le montant de la vente de la maison.
Principes de base
L’avance de trésorerie couvre généralement entre 60 à 80% du montant estimé du bien à vendre, déductions faites des sommes non encore remboursées. Les banques exigent donc des estimations de la propriété, soit par deux agences immobilières au minimum, soit par une expertise. Certains établissements acceptent de prendre le coût de l’expertise à leur charge, d’autres le refusent.
Une fois l’avance d’argent réalisée, l’emprunteur sera en mesure d’acquérir sa nouvelle propriété. Cependant, tant que le premier bien n’a pas été vendu, il ne remboursera que les seuls intérêts : l’amortissement ne débute donc pas. Il s’agit de la franchise partielle.
Le client dispose d’un an, renouvelable une fois, pour réaliser la vente de son bien.
Calcul du montant du prêt
Les établissements bancaires basent le montant du prêt relai sur deux méthodes de calculs différentes.
La première consiste à appliquer le pourcentage du bien couvert sur le montant de la vente, et à déduire ensuite le capital restant du de son crédit. Par exemple, un bien est vendu 200 000 euros, le capital restant du est de 50 000 euros, la banque offre un prêt relai couvrant 70% de la valeur, le montant du prêt sera alors : (200 000 x 70%) – 50 000 = 90 000 euros
La seconde méthode consiste à déduire le capital restant du directement sur le prix de vente puis à appliquer ensuite le pourcentage de couverture du montant. Avec ce mode de calcul, le montant du prêt relai dans notre exemple sera : ( 200 000 – 50 000) x 70% = 105 000 euros
La seconde méthode de calcul est donc nettement plus avantageuse que la première, le montant du prêt accordé sera bien supérieur.
Ce cas de figure se présente lorsque le montant du nouveau bien à financer est inférieur ou égal au montant de la vente du premier logement. On dit que le prêt relai est sec car il suffit au financement du nouveau bien.
Durant la période de franchise partielle, le client devra donc poursuivre le remboursement de l’emprunt de son premier logement ainsi que les intérêts du prêt relai. Une fois la vente réalisée, le prêt relai sera soldé, la somme récoltée couvrant sa totalité.
Bien que très avantageux pour les particuliers, ce type de montage financier est peu pratiqué par les banques, qui n’y trouvent que peu d’intérêts financiers.
Il s’agit de la situation la plus répandue : le montant de la vente du bien ne suffisant pas à couvrir le montant du bien à acheter, le prêt relai est couplé à un nouveau crédit immobilier.
Ainsi, durant la période de franchise partielle, le client devra rembourser trois crédits : celui de son premier bien, celui du prêt relai (uniquement les intérêts) et enfin, le nouveau prêt. Il est donc fortement recommandé de veiller à l’exactitude de la simulation lors de l’étude de l’offre d’emprunt afin de s’assurer de posséder des capacités de remboursement telles que celles-ci.
Certaines banques, conscientes des difficultés, acceptent de reporter la totalité des intérêts du prêt relai ou peuvent offrir d’autres ajustements. N’hésitez donc pas à en faire la demander auprès de votre conseiller.
Durant la période de franchise partielle, le client devra donc régler les mensualités de son nouveau prêt, cumulées aux intérêts du prêt relai et aux mensualités du premier bien.
Définition
Le prêt palier ou prêt lissé est un type de crédit permettant d’adapter le montant des remboursements aux prévisions de l’évolution de la situation financière du débiteur, et ce sur l’ensemble de la durée de l’emprunt.
Fonctionnement sur un seul prêt
Un couple peut décider de faire appel au prêt lissé même dans le cas d’un unique crédit. Les baisses de revenus prévisibles peuvent en effet être de l’ordre du passage à la retraite ou encore de la suppression des allocations familiales.
Dans ces cas, le prêt lissé permet d’augmenter les mensualités dans les premières années, d’une part pour que les charges soient moindres lorsque les revenus auront diminué, et d’autre part, pour amortir un maximum de l’emprunt dans les premiers mois, ce qui aura pour conséquence logique de diminuer le coût global du crédit.
Le prêt lissé peut également être employé dans le cas d’une hausse prévisible de revenus, notamment dans le cadre d’une fin de congés maternité par exemple. Dans ce cas, les mensualités seront faibles dans les premières années puis plus élevées.
Fonctionnement avec deux prêts
En cas de souscription d’un nouveau prêt alors qu’un premier n’a pas encore été soldé, le recours au prêt lissé peut s’avérer particulièrement pertinent. Il permet de réduire les mensualités du nouvel emprunt durant la période de chevauchement des deux crédits.
- Sans lissage, les mensualités durant les 4 premières années seraient donc de 350 + 825.25 (mensualités du second prêt), soit 1175.25 euros, puis de 825.25 durant les 6 dernières années.
- Avec lissage, durant les 4 premières années, les mensualités attendront 350 + 633.90 euros, soit 983.90 euros, c’est-à-dire 191.35 euros de moins par mois.
Avantages et inconvénients
Nous l’avons vu, le prêt lissé offre tout d’abord une grande souplesse au débiteur, en lui permettant d’adapter le montant de ses mensualités selon ses prévisions budgétaires. Lorsqu’il est possible de rembourser les plus gros montants dés les premières années, le prêt lissé permet de réduire considérablement le coût du crédit de part un amortissement plus important et plus rapide.
Dans le cas inverse, c’est-à-dire lorsque les mensualités désirées sont plus faibles dans les premières années, le recours au prêt lissé devient en revanche moins avantageux puisque son coût augmente.
Cela étant, un tel montage, dans le cas de la coexistence de plusieurs prêts, peut permettre au client de baisser son taux d’endettement afin de pouvoir bénéficier d’un nouvel emprunt, et ce sans attendre d’avoir soldé son premier crédit.
Prêt lissé et montage de plusieurs crédits
Ce cas de figure peut se présenter lorsque le client atteint le montant à financer en combinant diverses formes de crédit, prêt à taux zéro, prêt travaux, plan épargne logement … en complément d’un crédit immobilier classique.
Ce dernier pourra alors être un prêt lissé et permettre une meilleure gestion du budget ‘crédits’ dans les premières années durant lesquelles tous les prêts se combineront.
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