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3. Coût et frais du crédit immobilier

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Au montant du prêt à rembourser chaque mois, s’ajoutent les différents coûts du crédit immobilier. Leur fonctionnement peut paraître complexe, mais il est indispensable de déterminer leur montant afin de choisir la proposition de crédit la plus adaptée à votre situation. Voici donc un résumé des divers coûts et frais inhérents au prêt immobilier.

FRAIS DE DOSSIER

Les frais de dossier sont l’un des moyens utilisés par les banques pour se rémunérer, en complément des taux d’intérêts du prêt.

A quoi correspondent-ils ?

Si le taux d’intérêt est une contre partie aux risques pris par les banques en accordant un crédit et en se séparant d’une part de leurs liquidités, les frais de dossier se justifient par le temps passé par les conseillers à la construction du projet immobilier et au montage du dossier de prêt.
Cela étant, le montant des frais de dossier est très inégal en fonction des organismes bancaires.
Les frais de dossier font parties du taux effectif global (TEG) que doit obligatoirement vous présenter votre banquier.

Montant des frais de dossier

Les frais de dossier représentent généralement un pourcentage du montant du prêt. Ils oscillent entre 0.4 et 1%. Ils sont cependant plafonnés à un certain montant, en fonction du type de prêt envisagé (prêt à l’accession sociale PAS, prêt conventionné..).
De plus, il est possible de ne payer aucun frais de dossier, comme c’est le cas pour le prêt à taux zéro ou encore les crédits immobiliers financés par la Banque Postale (elle n’accepte les projets que des seuls détenteurs d’un plan épargne logement).

Négociation des frais de dossier ?

La négociation des frais de dossier fait partie intégrante des discussions qui ont lieu dans le cadre de la constitution de l’offre de prêt. Ils peuvent ainsi permettre de faire un choix entre deux établissements.
De plus, si votre dossier ne présente aucune difficulté ou si vous avez peu rencontré votre conseiller, une demande de réduction sera d’autant plus justifiée.

Les pièges

Certaines banques ou courtiers peuvent vous présenter des frais de dossier en hors taxe. Si vous n’y prenez pas garde, la surprise peut être de taille.

FRAIS DE REMBOURSEMENT ANTICIPE

Définition

Les indemnités de remboursement anticipé, ou IRA, sont également appelées pénalités de remboursement anticipé ou PRA. Ils correspondent aux frais dus par le débiteur en cas de remboursement du montant du prêt avant la fin prévue dans le contrat.

Montant des frais de remboursement anticipé

Les pénalités de remboursement anticipé sont toujours prévues dans la négociation de l’offre de prêt. Les banques disposent donc d’une certaine souplesse permettant de faire jouer la concurrence.
Ils sont cependant encadrés par les articles L312-21 et R312-2 du Code de la consommation : ils ne peuvent excéder 3% du capital restant dû et six mois d’intérêts des sommes remboursées au taux moyen du prêt.
Dans le cas des crédits à taux variable, les indemnités dues sont inférieures et se situent globalement autour des 1.5%.
Concernant les prêts révisables capés, aucun frais de remboursement anticipé n’est du.

Dans quels cas ne sont-ils pas dus ?

Tous les prêts contractés après le 1er juillet 1999 ne sont redevables d’aucun frais de remboursement anticipé dans les cas de mutation professionnelle, chômage ou décès.

Exemple
M D. a contracté un prêt d’un montant de 150 000 euros réparti sur 20 ans. Après 15 ans, il est en mesure de rembourser la totalité du capital restant du pour une somme 3 125 euros. Dans la mesure où les frais de remboursement anticipé de sa banque correspondent au maximum, c’est-à-dire 3%. Le montant de son IRA sera de : 3 125 x 3% = 93.75 euros

FRAIS INTERCALAIRES

Définition

Les frais intercalaires correspondent aux frais prélevés par les banques lorsque le montage financier comporte différents prêts qui se relaient et se débloquent progressivement.

Exemple, dans le cadre d’un projet immobilier nécessitant un prêt travaux, la banque procédera dans un premier temps au déblocage du montant nécessaire à l’achat de la propriété, puis quelques mois après, à celui de l’argent finançant les travaux.
Entre le temps de versement du premier montant et celui du déblocage du second, le particulier paie des frais intercalaires, puisque le prêt ne débutera qu’à compter du moment où la totalité de l’argent a été versée.

Calculer des frais intercalaires ?

Les frais intercalaires sont calculés sur la base du taux d’intérêt du crédit. Ainsi, pour un prêt de 3.4 %, chaque mois précédent le versement total de l’argent, 3.4% de frais intercalaires seront demandés au client sur la base de la somme déjà versée.

Exemple, un premier versement de 150 000 euros intervenant 4 mois avant le déblocage total, occasionnera les frais intercalaires suivants : (150 000 x 3.4 %) x 4/12 = 1 700 euros

Dans quels cas sont-ils obligatoires ?

Certains projets immobiliers rendent en effet obligatoire les frais intercalaires. Nous l’avons vu, il s’agit des projets nécessitant le financement de travaux, mais aussi de l’ensemble des projets de construction, puisque les sommes sont débloquées par tranche, au fur et à mesure de la succession des artisans sur le chantier.

Quelles sont les solutions ?

Dans le cadre d’une construction, le client peut en effet veiller à raccourcir au maximum le délai d’intervention des artisans. Il peut également rallonger les délais de paiement de ces derniers ou encore les demandes d’appel de fond.

Un montage peut aussi être proposé par la banque. Il s’agit de diviser le prêt en différents crédits correspondant aux différentes phases d’appel de fonds des artisans. Les frais intercalaires porteront alors sur des montants moindres, ce qui diminuera leur montant. L’inconvénient majeur est que cette formule implique plusieurs prêts et donc autant de mensualités différentes.
Il est également possible de mettre en œuvre un amortissement lors de chaque déblocage, de façon à ne faire qu’un seul prêt mais à débuter leur remboursement.
Ses solutions font parties des services proposés par les banques même si elles rechignent souvent à les proposer.

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