L’appellation de crédit immobilier est réservée aux prêts utilisés pour financer une opération immobilière. Il concerne aussi bien les projets d’achat, de construction ou encore de travaux.
DEFINITION QU’EST-CE QUE LE CREDIT IMMOBILIER ?
Un produit bancaire
La plupart des français partage le rêve de devenir propriétaire, et pour une très grande majorité d’entre eux, ce projet ne peut s’imaginer sans la souscription d’un emprunt. Obtenir le soutien d’une banque est donc indispensable à la réussite d’un projet immobilier.
Le crédit immobilier est donc un produit bancaire central pour des différents établissements financiers, par son obligation mais également par la durée de remboursement qu’il suppose : accorder un prêt à un foyer est en effet la garantie de les conserver comme clients sur une durée minimale de 15 ans.
Un engagement
La seconde particularité du crédit immobilier est sans conteste, la hauteur de l’engagement qu’il suppose, aussi bien de la part du souscripteur que de celle de la banque. En signant, le débiteur prend en effet la responsabilité de régler, chaque mois, un montant souvent conséquent à son créancier, et ce pendant une période pouvant se prolonger sur 30 ans.
La banque, elle aussi témoigne d’un engagement important auprès de son client en lui accordant un prêt d’un montant élevé voire très élevé et en l’accompagnant dans la conduite de son projet immobilier sur l’ensemble de la durée de celui-ci.
Un risque calculé
La notion de risque est indéniablement liée à celle de crédit, et notamment lorsqu’il concerne un projet immobilier, du fait du montant et de la durée impliqués. Ce risque est partagé par les partenaires du prêt : le particulier d’abord en s’endettant et en s’engageant à rembourser la somme et les intérêts, le banquier ensuite en acceptant de se séparer d’une part de ses liquidités et en faisant confiance à l’emprunteur.
Différentes méthodes sont employées pour limiter ces risques : la stabilité des ressources du foyer notamment au travers du type de contrat de travail, mais également le calcul de la capacité de remboursement, du taux d’endettement, ou encore en questionnant l’état de santé des demandeurs.
Du côté de la banque, les risques sont également calculés en fonction des tendances des marchés financiers et du cours de la monnaie.
LES DIFFERENTS TYPE DE TAUX
TAUX FIXE
Définition
Selon une récente étude, on estime que 92.7% des français possédant un emprunt immobilier ont fait le choix d’un taux fixe. Il se caractérise par la définition d’un taux d’emprunt à un instant T précédant la signature du crédit et son maintien pendant toute la durée du prêt. Il s’oppose donc aux prêts à taux variable dont vous trouverez la définition ci-dessous.
Avantages
- La sécurité
Le premier des avantages des crédits à taux fixe est celui de la sécurité ; comme nous l’avons vu, le taux est décidé avant la signature de l’engagement et ne pourra varier en aucune façon. Il protège notamment les acquéreurs des fluctuations du marché financier.
- Le contrôle
Opter pour un crédit à taux fixe, c’est aussi maîtriser son emprunt. Toutes les variables du prêt étant connues et stables, le montant exact des mensualités est défini, ainsi que la part du capital restant du par rapport au remboursement des intérêts. De même, le coût total du crédit peut être calculé avant la signature et éventuellement comparé aux offres des établissements concurrents.
- Un échéancier modulable
La stabilité du taux d’emprunt permet à la plupart des établissements financiers de proposer à leurs clients une certaine souplesse du crédit, permettant ainsi son adaptation aux aléas du foyer.
Le montant des mensualités peut en effet varier à la hausse dans le cas d’une augmentation des salaires par exemple, mais aussi à la baisse en cas de difficultés financières (divorce, perte d’emploi, maladie etc…). La répercussion porte alors sur la durée du crédit qui se voit réduite en cas d’augmentation des mensualités et croître en cas de diminution.
- Un contexte économique favorable
Il y a encore quelques années, les taux variables proposaient des montants significativement inférieurs à ceux des taux fixes, ce qui contrebalançait notamment le risque pris. Mais tel n’est plus le cas.
Les taux d’emprunts ont régulièrement baissé depuis 2009 et la tendance s’est confirmée tout au long de l’année 2010, si bien qu’il est possible, aujourd’hui, d’emprunter à un taux fixe inférieur à 3.4% sur 20 ans.
Souscrire un crédit à taux variable ne présente donc plus aucun intérêt, la différence de taux étant trop minime pour couvrir le risque encouru et faire face à une éventuelle remontée de taux.
Inconvénients
En théorie, l’inconvénient des prêts à taux fixe est de proposer des taux plus importants que les prêts à taux variables. En dehors du contexte économique actuel, la différence est généralement d’1%.
TAUX VARIABLE
Définition
Les crédits immobiliers à taux variables sont des prêts dont le taux d’emprunt varie en fonction de l’indice financier sur lequel ils sont indexés. Il s’agit généralement de l’indice Euribor à trois mois ou à un an, qui est complété par la marge financière prise par la banque.
A noter toutefois que cette variation n’est pas immédiate puisqu’elle débute quelques mois après la signature du crédit et la définition d’un taux ‘de départ’.
Avantages
- Un taux inférieur
Le principal avantage de cette catégorie de prêts est de proposer un taux généralement inférieur de 1% à celui des prêts à taux fixe. Ils permettent donc d’emprunter des sommes plus importantes à mensualités égales.
Plus le client offre des garanties financières sérieuses, plus le taux de départ proposé par la banque sera faible.
- La modulation
Les prêts à taux variables offrent aujourd’hui une certaine souplesse, notamment en permettant de réduire ou d’augmenter les mensualités en fonction des capacités de remboursement du foyer. Cette modification n’est toutefois possible qu’une fois par an.
- Un fonctionnement plus clair
De nouvelles obligations réglementent désormais les prêts à taux variables notamment en termes d’informations sur leur fonctionnement et sur les dispositifs de variation du taux.
De plus, les banques ont désormais l’obligation d’envoyer chaque année, un récapitulatif à leur client, en précisant le capital restant du, de façon à ce qu’il puisse mesurer l’impact de la variation du taux sur leurs remboursements.
Inconvénients
- Le risque d’élévation
Souscrire un crédit immobilier à taux variable, c’est prendre le risque de voir varier son taux d’emprunt à la hausse et donc de subir une augmentation du coût global du prêt. Bien entendu, le pari peut s’avérer un investissement rentable si les taux du marché baissent.
Dans le cas contraire, l’augmentation pèsera tout d’abord sur la durée de l’emprunt dans une limite de cinq ans. Si la hausse se poursuit, ce sont ensuite le montant des mensualités qui s’élèveront.
- Un contexte économique défavorable
Depuis 2009, la tendance des marchés financiers est à la baisse en ce qui concerne les taux des crédits immobiliers. De ce fait, l’écart entre les taux des prêts à taux variable et des prêts à taux fixe s’est progressivement réduit, de telle sorte que la prise de risque ne s’avère que peu rentable.
TAUX CAPE
Définition
Le prêt à taux capé est une variante du prêt à taux variable dit ‘classique’, il permet de gagner en sécurité tout en bénéficiant des avantages du prêt à taux variable : il ne peut en effet varier que dans certaines limites prévues dans les termes du contrat. Généralement, les marges de variation prévues sont de plus ou moins 1 à 2%.
Ce type d’emprunt immobilier fonctionne sur le même principe que le prêt à taux variable pur, à savoir la définition d’un taux de départ, un référencement sur un indice précis puis des variations régulières du taux de crédit, répercutées sur la durée puis sur le montant des mensualités.
Avantages
- Une plus grande sécurité
Le prêt à taux capé présente les mêmes avantages que les prêts à taux variables, à savoir un taux inférieur à celui des taux fixes. Mais il offre plus de sécurité dans la mesure où il permet de définir une limite maximale à la hausse du taux : il est donc possible de connaître, lors de la signature, le coût maximal du crédit ainsi que le montant le plus élevé possible des mensualités.
Inconvénients
- Un taux moyennement élevé
La contrepartie de l’encadrement des variations du taux d’emprunt est, bien entendu, un taux d’emprunt plus élevé que celui d’un prêt à taux variable pur. Etant données les tendances du marché, il est donc possible que le taux capé soit supérieur à celui d’un taux fixe.
- Un bénéfice limité
Si le taux capé permet d’encadrer les augmentations des variations des taux, il limite également les baisses. Ainsi, en cas de diminution de l’indice concerné, le taux ne pourra varier de plus de 1 à 2% par rapport au taux initial.
TAUX EFFECTIF GLOBAL
TEG et crédit
Le TEG ou taux effectif global concerne tous les crédits octroyés aux particuliers, aux professionnels ainsi qu’aux personnes morales (SARL, SCI…). En revanche, il n’est pas employé dans le cas d’une location-bail, principalement parce qu’elle n’implique pas de prêt d’argent.
Mentions légales
Le TEG fut instauré par la loi sur l’Usure n°66-1010 du 28 décembre 1966 puis fut rendu obligatoire par la loi n°93-949 du 26 juillet 1993 relative à la création du Code de la Consommation. Il existe cependant une jurisprudence importante concernant le TEG.
Calcul du TEG
Le TEG définit le taux global d’un crédit, c’est-à-dire la totalité de son coût : taux d’intérêt bien sur, mais également frais de dossier, assurances obligatoires (décès-invalidité et incapacité temporaire de travail) et frais de garanties (ou frais de constitution des sûretés réelles).
TEG et taux fixe
Dans le cas d’un crédit à taux fixe, le calcul du TEG est facilité puisque toutes ses composantes sont définitives.
TEG et taux variable
Le calcul du TEG dépend de la période fixée pour les variations du taux. Par exemple, si elle est d’un trimestre, le TEG de base du prêt sera celui du taux d’emprunt du premier trimestre. Bien entendu, il ne s’agit que d’une simple indication dans la mesure où le taux variera par la suite à chaque trimestre.
Quelle est son utilité ?
- La maîtrise
La première utilité du TEG est de permettre le calcul précis du coût global du crédit. Il donne donc un contrôle total du prêt et offre ainsi la possibilité de maîtriser le budget au travers d’un échéancier.
- La comparaison des offres
Dans la mesure où le TEG représente le coût total du crédit, il facilite la comparaison entre les différentes offres proposées par les établissements bancaires, lors de la phase de recherche d’un partenaire financier.
M et Mme D. envisagent de réaliser un crédit de 100 000 euros en vue de l’acquisition d’une maison. Ils ont retenu la proposition de la banque Y. Le coût de leur emprunt est évalué de la façon suivante :
| Valeur | Influence sur le TEG | |
| Taux nominal | 4.30% | 4.30% |
| Frais de dossier | 800 euros | +0.12% |
| Assurance | 27 € par mois | +0.52 |
| Frais de garantie | 1600 euros | +0.24 |
| TEG | / | 5.19% |
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