Quel que ce soit le projet immobilier ou la nature du crédit, une banque exige obligatoirement une garantie sur le bien qu’elle finance. Celle-ci lui permettra, en cas de non remboursement du prêt, de saisir la propriété et d’obtenir sa revente et les sommes avancées. On distingue quatre formes de garanties.
L’hypothèque
Il s’agit d’une garantie particulièrement courante sur les crédit immobilier de propriétés anciennes ou neuves. Elle fait l’objet d’un acte notarié, l’inscription étant effectuée au Bureau des Hypothèques couvrant la zone du bien.
L’hypothèque est relativement coûteuse dans la mesure où elle nécessite le paiement d’une taxe de publicité foncière de 0.615% du montant du prêt.
Au total, une hypothèque a un coût situé entre 2% et 3% du montant du prêt.
L’inscription en privilège de prêteur de deniers
Il s’agit d’une garantie assez proche de l’hypothèque, mais qui ne porte que sur les logements anciens. En sont donc exclus les logements neufs mais également les projets de construction.
Il s’agit d’une garantie moins coûteuse puisqu’elle ne nécessite pas de publicité foncière. En revanche, l’acte notarié ainsi que l’inscription à la Conservation des hypothèques sont nécessaires. Son coût varie entre 1.50 % et 2% du montant emprunté.
La main levée
Elle concerne aussi bien l’hypothèque que l’inscription en privilège de prêteur de deniers (IPPD). Il s’agit d’un acte juridique réalisé par le créancier et qui atteste que la totalité de la somme prêtée a été remboursée.
Automatique dans les deux ans qui suivent la fin théorique du crédit immobilier, la main levée peut être requise avant, notamment dans le cas de revente du bien sur lequel court le crédit. Celle-ci est alors exigée par le nouvel acquéreur qui se protège contre la saisie que pourrait demandée la première banque en cas d’impayé, et ce, malgré le changement de propriétaire.
La société de cautionnement
Les sociétés de cautionnement sont des organismes financiers spécialisés et créés par les banques elles-mêmes. On distingue le Crédit logement dont les actionnaires sont les principales banques de dépôt (Société Général, Crédit Lyonnais, Crédit Agricole, BNP Paribas, Caisse d’Epargne, Crédit Foncier et Crédit mutuel), des différents organismes spécifiques des banques : la SACCEF pour la Caisse d’Epargne, la CAMCA pour le Crédit Agricole etc…
Le principal avantage présenté par le Crédit logement est le remboursement d’une part des coûts occasionnés par la caution en début de prêt (lorsque le crédit est arrivé à son terme sans incident). Les autres organismes de caution peuvent en effet proposer des frais moindres lors de la souscription mais ne pas comprendre de remboursement une fois le crédit achevé.
D’une façon générale, la société de cautionnement occasionne des frais moins importants que ceux de l’hypothèque ou de l’inscription en privilège de prêteur de deniers. De plus, en cas de revente du bien, la main levée ne sera pas nécessaire.
Son coût se compose de deux éléments : la contribution à un fonds mutuel garantie (partie éventuellement remboursable) et le paiement d’une commission.
La caution mutuelle fonctionnaire
Il s’agit de la garantie la plus intéressante puisqu’elle n’occasionne que peu voire aucun frais. Elle est toutefois réservée aux seuls fonctionnaires ou certaine profession particulière.
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