Crédit immobilier : Le ralentissement du crédit immobilier avant la chute

Baisse des taux d’intérêts du crédit immobilier en vue

Les experts l’avaient prédit, les faits sont là. Selon l’observatoire Crédit Logement CSA, le nombre de souscriptions de crédits immobiliers a chuté de plus de 13 % au troisième trimestre 2011. Des chiffres qui ne sont que l’amorce d’une réduction massive annoncée pour 2012.

Les chiffres du crédit immobilier en berne

Moins 13.7 % ce trimestre et une baisse totale avoisinant les 8% par rapport à 2010, voici les estimations réalisées par l’observatoire. Les conséquences de la crise financière se poursuivent même si les raisons d’une telle chute ne sont pas là où on les attendait : le recul des crédits immobiliers ne serait pas du à un durcissement des politiques des banques mais bien à une diminution de la demande des ménages.

Si le nombre de crédits immobiliers accordés a fondu, c’est avant toute chose parce que de moins en moins de français ont les ressources et la confiance nécessaires pour se lancer dans l’achat d’un bien immobilier.

D’ailleurs, une analyse plus fine des chiffres de 2011 permet de relativiser les résultats du crédit immobilier de l’année, car ils renvoient davantage à un rééquilibrage du marché : 2010 avait été une année record du fait du dopage des ventes par le rachat de crédit. Selon Patrick Lepescheux, directeur général délégué de Crédit Logement, « C’est (donc) un résultat positif pour cette année ».

En 2010, les banques avaient ainsi accordé pour 168.8 milliards de prêts immobiliers, un score proche de l’année record (170.2 milliards en 2007). 2011 devrait se situer autour de 155 milliards d’euros.

La chute des prêts immobiliers : un effet domino

Pour faire face au recul de la demande de crédits immobiliers, les banques ont tenté de baisser leurs taux d’intérêts mais rien n’y fait, l’engrenage est déjà en branle : contraints d’anticiper cette baisse du marché, les établissements financiers ont tous annoncé une réduction massive de leur projet de refinancement pour 2012 :

L’analyse des experts semble sans appel : « Suivant un scénario comparable à celui de l’automne 2008, le marché se bloque ». Pourtant, si l’on en croit ces mêmes avis, le souci viendrait davantage d’un manque de confiance des français dans leur avenir plutôt que d’une baisse des ressources : « les prix vont encore une fois reculer, non parce que la solvabilité de la demande s’est détériorée, mais parce que la demande hésite et que l’offre de crédits n’est plus aussi dynamique ».

Ainsi, bien que les chiffres du Crédit Mutuel (lequel, chaque année, annonce le projet de financement de prêts immobiliers le plus important) ne soient toujours pas connus, l’auteur de l’étude, Michel Mouillart, professeur d’économie à l’université Paris-Ouest, affirme que «la baisse des crédits accordés devrait s’accélérer en 2012 avec une chute de 16 % par rapport à 2010 pour tomber aux alentours de 130 milliards, pas loin de 2009 (120 milliards)».

Les banques ont du mal à emprunter pour financer les crédits immobiliers

Depuis janvier 2011, la crise financière a provoqué une hausse significative du CDS (credit default swap), lequel correspond aux prix payés par les banques pour se prémunir contre les défauts de paiement. Même les établissements de prêts qui avaient résisté à cette hausse durant la crise de 2008-2009 ont été touchés :

• BNP Paribas a vu son CDS croître de 141 % pour atteindre le score de 271 points,
• La Société Générale : + 123 % pour 355 points de base,
• Le Crédit Agricole : + 72 % pour 287 points de base.

Le coût des projets de refinancement des banques, notamment en matière d’octroi de crédits immobiliers, a donc flambé, alors mêmes que ces établissements de prêts se trouvent dans une situation qui réduit grandement leurs possibilités d’émettre sur leur propre nom.
Dans ce contexte, le recul de la demande des dossiers de demande de crédit immobilier apparaît avantageux pour les banques.

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